Devo fare lavori di ammodernamento e ristrutturazione nel mio appartamento, rifacimento bagni, piastrelle, creazione di soppalco e abbattimento di muri: devo comunicarlo all’amministratore di condominio?
Chi ha intenzione di effettuare lavori all’interno del proprio appartamento deve darne comunicazione all’amministratore di condominio il quale, a sua volta, deve informarne immediatamente l’assemblea. Questa previsione, contenuta nel codice civile, è però molto generica e, quindi, richiede una maggiore riflessione per comprendere quando effettivamente scatta l’obbligo di comunicazione e in cosa consiste. Procediamo, quindi, per ordine partendo proprio dal dato testuale della norma.
Il condomino non può mai eseguire opere nel proprio appartamento che rechino danno alle parti comuni oppure determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso, deve sempre darne prima informazione all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
La prima cosa da fare è verificare quello che prevede il regolamento di condominio il quale potrebbe disporre regole differenti rispetto a quelle contenute nel codice civile: regole comunque che, per essere vincolanti, devono essere state approvate all’unanimità. Questo perché il regolamento può limitare o vietare determinate opere nelle proprietà individuali a condizione che esse siano state accettate da ogni condomino (una sorta di autolimitazione ai propri poteri di proprietario). L’unanimità nell’approvazione del regolamento di condominio può raggiungersi in due modi: con voto in assemblea (ipotesi assai difficile nella pratica, per via delle difficoltà nel raggiungimento dei quorum), oppure con accettazione del regolamento, da parte di tutti i proprietari, all’atto dell’acquisto dell’appartamento dal costruttore (cosiddetto regolamento contrattuale). Inoltre, nei confronti dei successivi acquirenti degli appartamenti, il regolamento contrattuale è valido solo se: 1) trascritto nei pubblici registri; 2) oppure allegato all’atto di acquisto dell’appartamento al momento del rogito notarile.
Ebbene, il regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe vietare determinati interventi come, ad esempio, l’installazione di particolari tende, la creazione di verande, ecc.Quindi è bene che il testo venga letto con molta attenzione.
Se il regolamento contrattuale non pone alcun tipo di limite all’esecuzione di lavori di ristrutturazione, ammodernamento, ecc. all’interno del singolo appartamento, ogni proprietario è libero di procedere in piena libertà, senza dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. Tuttavia egli, stando al testo del codice civile, deve prima informare l’amministratore. La norma è molto generica e sembrerebbe imporre l’obbligo della preventiva comunicazione all’amministratore in tutti i casi di lavori all’interno dell’appartamento (il testo recita infatti: «In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea»); tuttavia si ritiene che, applicando il buon senso, la comunicazione non sia necessaria per gli interventi nelle proprietà esclusive che non arrechino danno all’edificio, alle parti comuni del palazzo e agli altri appartamenti. Una valutazione da fare di volta in volta sulla base dei lavori.
Che tipo di comunicazione bisogna dare all’amministratore? Una specifica, con un rapporto dettagliato, comprensivo di documentazione, o solo una generica, anche orale? La norma non lo dice, ma tra le due ipotesi è certamente da preferire la prima, onde evitare successive contestazioni.
Il secondo divieto che pone il codice civile, ed a cui bisogna prestare attenzione, è quello di non arrecare danno alle parti comuni. Tale valutazione, non potendo ovviamente essere effettuata dal privato, verrà rilasciata ai tecnici e periti di parte che la motiveranno con appositi elaborati.
Una volta che l’amministratore avrà ricevuto la preventiva comunicazione da parte del condomino, dovrà subito darne comunicazione all’assemblea, che, nella specie, non potrà opporsi ai lavori. All’amministratore che non compie questo passaggio, nel caso in cui l’intervento leda i diritti dei condòmini su parti comuni o proprietà individuali, può essere addebitata una grave responsabilità.
